A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu nesta terça-feira, 20, que convenções de condomínio têm o poder de proibir os moradores de locar seus imóveis pelo serviço de hospedagem Airbnb.
O STJ analisou um caso específico de um condomínio de Porto Alegre (RS) para a decisão. Porém, a conclusão pode configurar um precedente para embasar decisões futuras em processos.
Seguindo o voto do ministro Raul Araújo, o STJ concluiu que o sistema de reserva de imóveis via Airbnb é caracterizado como um tipo de contrato atípico de hospedagem – distinto, portanto, do sistema clássico de locação por temporada e dos contratos típicos com empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas.
O placar foi de 3 a 1 na Quarta Turma. A maioria entendeu que a destinação desse tipo de locação não é residencial e pode ser proibida pelo condomínio. "Apenas para ilustrar e facilitar a compreensão, exemplifica-se: o ingresso equivocado de pessoas, devido a compreensível engano do porteiro pela dificuldade decontrole de movimentação de entrada e saída, disponibiliza para aproveitadores oportunidade para arrombamento fácil de apartamentos fechados em razão de viagem de condômino ou para outrasformas de roubo, até mais violentas. Sem falar em outros crimes", afirmou o ministro, no voto.
Para o advogado Rodrigo Ferrari Iaquinta, coordenador do departamento de Direito Imobiliário do BNZ Advogados, a decisão é polêmica, principalmente se analisado o fato de que no voto vencedor do ministro Raul Araújo um imóvel residencial seria aquele não caracterizado pela eventualidade e transitoriedade. “Este argumento colide, de certa forma, com a definição de locação por temporada prevista na Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)”, esclarece.
Segundo ele, apesar do resultado, fica claro que o entendimento ainda não é definitivo e de abrangência ilimitada a todo caso análogo. “De toda maneira, não restam dúvidas de que as locações via Airbnb são reflexos de uma economia moderna e que a necessidade de haver pronunciamento judicial sobre o tema demonstra uma inércia legislativa. A comparação, inclusive, feita pelo ministro relator (voto vencido) com o Uber me parece muito feliz”, avalia Iaquinta.
Além disso, diz o especialista, “fica reforçada a necessidade de adequação das convenções condominiais com o fim de tornar mais objetivos os critérios sobre o tema, pacificando ao máximo a vida condominial”.
O Airbnb afirmou que os ministros destacaram que, no caso específico do julgamento, a conduta da proprietária do imóvel, que transformou sua casa em um hostel, não estimulada pela plataforma, descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões.
Além disso, informou a empresa, os ministros ressaltaram que a locação via Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira, e afirmaram que esta decisão não determina a proibição da atividade em condomínios de maneira geral. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito de propriedade de quem aluga seu imóvel regularmente, diz o Airbnb.
